保修合同

如果施工合同约定的保修期低于法定期限，如何处理？

建设项目实行质量保修制度。保修期和保修范围内出现质量问题，建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。那么，如果施工合同约定的保修期低于法定期限，该怎么办？

用户咨询：

如果施工合同约定的保修期低于法定期限，该怎么办？

北京市必益律师事务所律师李回答：

质量保修期是指建筑工程在正常使用条件下的法定最低保修期，在此期间，承包人对建筑工程的质量问题负有保修义务。

正常使用条件下建设工程施工合同约定的保修期限低于法律、行政法规规定的最短期限的，该协议无效。

根据《建筑工程质量管理条例》第40条，正常使用条件下屋面防水工程的最低保修期为5年。本案中，信达卢鑫公司与北方航天公司签订的施工合同中的保修期(2年)低于上述行政法规规定的最短期限，双方关于缩短工程保修期的约定因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

李律师分析：

根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

(1)基础设施工程、房屋建筑基础工程、主体结构工程，为设计文件规定的工程合理使用年限；

(2) 5年为屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏；

(3)加热和冷却系统，包括两个加热期和冷却期；

(4)电气管道、给排水管道及设备的安装和装修期限为2年。

其他工程的保修期由发包人和承包人约定。

建设工程竣工验收后，不代表工程不存在质量缺陷，也不代表工程可能存在隐患。因此，在施工合同中，双方将在工程竣工后就保修问题达成相关协议。

为了保证建设工程的使用寿命和安全，从行政立法的角度，强制介入建设工程合同的保修期限，对建设工程的重要部位依法设定最低保修期限。对于这些重要部位的保修期限，施工合同必须在最低保修期限内约定，低于法定保修期限的约定无效。

另外，针对建设工程其他工程部分的保修问题，除法定工程部分外，允许当事人自行约定保修期限。