分家协议书

一个城市登记机构问：刘，一个在我市的城市居民，现在要求根据他和他父母签订的分居协议，将他父母原来拥有的宅基地使用权和宅基地上的房屋转让给他人。根据《不动产登记操作规范（试行）》(以下简称《规范》)的规定，受让方应为“本集体经济组织成员，并符合宅基地申请条件”，但因继承而转让宅基地使用权和房屋所有权的，以及人民法院、仲裁委员会的有效法律文书除外。刘不是该集体经济组织的成员，但《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)规定“该集体经济组织内的宅基地使用权和房屋所有权因依法继承、生产分离和交换房屋而转移”，可以申请登记。问：生产分开和“分工”有什么区别？城镇居民可以通过分家和生产协议的方式获得宅基地使用权吗？在这个例子中，我们能为刘办理过户登记吗？

金少达：财产分析一般指家庭财产(包括房产)的分割，分割就是共同财产的分割。过去，无论是在民间还是在业内，很多人都把房地产权的划分称为“生产分析”或“分析”。早年发表的《契税暂行条例》中，用了“分析”二字，而不是“分段”。在法理学中，习惯用“分割”而不是“分析”来区别于“分析研究”中的分析。在《细则》和《规范》中，使用了术语“生产分离”。在不动产登记领域，生产分离和分割的主要区别在于，生产分离是共同生活的家庭成员对共有不动产的分割，分割不限于家庭成员之间。

分割应以财产属于共同财产为前提，只能分割原本属于共同财产的财产(包括一方配偶登记但实际属于共同财产的财产)。本案房屋及宅基地使用权是“原属父母所有”，刘不是共有人。刘与父母签订的协议称之为生产分离，但实际上并不是分割共有财产，故《细则》中关于生产分离的规定不适用。