目前房价走势

现在全球房价走势如何？

随着经济金融全球化的深入，全球房价走势的联动逐渐增强。比如80年代中后期，北欧四国房价下跌，90年代初，日韩，1997年，东南亚，2007年全球房地产下跌。

从全球房价走势来看，近50年来的23个经济体大致可以分为四类：

一是澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等四个经济体，房价基本保持上涨，期间有小幅调整。自1970年以来，以上四个国家在任何一个下行周期的累计跌幅都没有超过9%。其中，澳大利亚、新西兰、加拿大等三个国家连续两年没有出现下降；法国在1992-1995年、2008-2009年、2011-2015年三次明显调整，但累计降幅未超过7%。但由于近几年房地产投机的明显炒作，目前加拿大和澳大利亚的房价明显下跌，不排除本轮下跌超过10%。

2.有14个经济体的房价大幅下跌，但后期已经超过了之前的高点，包括英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、香港、马来西亚和泰国。例如，荷兰房价在1979-1982年暴跌30%，2008-2013年暴跌19%，南非房价在1984-1986年暴跌11%，芬兰房价在1990-1992年暴跌37%，瑞士房价在1990-1998年暴跌22%，马来西亚和泰国房价分别在1999年暴跌60%以上。中国香港房价在1998-2003年暴跌60%以上上述经济体的房价在大幅下跌后继续上涨，现在已经超过了之前的高点。

三是前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点的经济体，有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等4个。虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫堆积无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激，而历次房地产泡沫崩溃则都跟货币收紧和加息有关。日本、西班牙、爱尔兰、意大利房价分别在1990、2007、2007、2008年见顶，其中前三个国家房价近几年稍有反弹、而意大利依然低迷，2017年末上述四国房价仅分别相当于峰值的60.3%、75.7%、77.2%、83.8%。

四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体，只有德国1个。1970年以来德国房价有三次比较大的上涨周期：1971-1981年累计上涨近1.1倍，1987-1994年累计上涨35.8%，2009-2017累计上涨35.7%；而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。

不同经济体本币房价的长期趋势差异可以从4个方面来解释：

经济增长带来的收入效应，

人口总量和结构变化带来的人口效应，

货币供给带来的货币幻觉，

住房制度影响的供求格局。

房地产既有消费属性(住房需求，包括刚刚需要和改善的需求)，又有金融属性(投资投机需求，可以加杠杆)，所以房价不仅取决于供求关系(人口和居民收入、土地供给)，还与货币供给密切相关。从全球房地产市场的经验来看，没有战争、瘟疫、自然灾害、经济和金融危机的影响，一个国家的房价随着经济的发展一直在上涨。

1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者较为接近、且相关系数为0.71；如剔除韩国，22个经济体的相关系数为0.8；如剔除韩国、泰国，相关系数达0.85。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数，加上影响供求格局的住房制度，四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。